En bref : Un ravalement de façade se vote à la majorité absolue de l'article 25 — plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés comme absents — dès qu'il dépasse le simple entretien : isolation thermique par l'extérieur, changement d'aspect, ou modalités d'exécution de travaux imposés par un arrêté municipal. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, l'article 25-1 autorise un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24. Un ravalement strictement à l'identique, lui, relève directement de l'article 24.
Article 24 ou article 25 : quelle majorité pour votre ravalement ?
« Notre syndic a inscrit le ravalement à l'ordre du jour, mais à quelle majorité sera-t-il voté ? » C'est la première question que se posent les conseils syndicaux, et elle n'a pas une réponse unique. Tout dépend de la nature exacte des travaux.
La loi du 10 juillet 1965 distingue l'entretien de l'amélioration. Un ravalement qui remet la façade dans son état d'origine — nettoyage, reprise de fissures, application d'une peinture de même teinte — est un travail de conservation de l'immeuble. Il relève de l'article 24 : la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents ne comptent pas.
Dès que le projet ajoute une plus-value technique ou esthétique, on bascule vers le vote du ravalement de façade en copropriété à la majorité de l'article 25. Sont concernés :
- Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (article 25 f) : c'est le cas du ravalement couplé à une isolation thermique par l'extérieur (ITE).
- Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration : changement de teinte, passage d'un enduit gratté à un revêtement plastique épais, création de modénatures.
- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires par une disposition légale ou un arrêté de police administrative (article 25 e) : typiquement un ravalement imposé par la mairie au titre de l'article L.126-2 du Code de la construction et de l'habitation.
- L'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Le cas particulier du ravalement obligatoire
Dans les communes ayant instauré l'obligation décennale (Paris et une partie des grandes agglomérations), le principe même des travaux ne se vote pas : il s'impose. L'assemblée générale ne délibère que sur les modalités — choix de l'entreprise, technique, calendrier, financement — et ce vote relève de l'article 25. Si l'AG refuse, le syndic engage la responsabilité du syndicat, et le maire peut faire exécuter les travaux d'office aux frais de la copropriété.
Ce qui ne relève jamais de l'article 26
Beaucoup de règlements de copropriété anciens renvoient encore à la double majorité de l'article 26 pour les travaux d'amélioration. C'est obsolète : l'ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a transféré ces travaux vers l'article 25. Le seuil a donc baissé, et un ravalement avec amélioration ne nécessite plus l'accord des deux tiers des tantièmes.
Comment se calcule la majorité absolue de l'article 25
La majorité de l'article 25 est dite « absolue » parce qu'elle se calcule sur la totalité des voix du syndicat, et non sur les seuls présents. Concrètement : si la copropriété compte 10 000 tantièmes, il faut réunir au minimum 5 001 voix favorables.
Trois conséquences pratiques, souvent mal anticipées :
- L'abstention équivaut à un vote contre. Un copropriétaire présent qui s'abstient retire ses tantièmes du camp du « pour » sans les ajouter au « contre », mais le résultat est identique : la résolution s'éloigne du seuil.
- Les absents non représentés pèsent lourd. Dans une copropriété où seuls 55 % des tantièmes sont présents ou représentés, il faut que plus de 90 % des votants approuvent pour franchir la barre des 50 % du total.
- Le copropriétaire majoritaire voit ses voix réduites. L'article 22 prévoit que si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont ramenées à la somme des voix des autres. Utile à vérifier dans les petites copropriétés ou celles détenues en partie par un bailleur social.
Il n'existe pas de quorum en copropriété : l'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de présents. C'est précisément ce qui rend le seuil de l'article 25 difficile à atteindre lorsque la participation est faible — 50 à 65 % des tantièmes dans une copropriété moyenne.
Exemple chiffré
Copropriété de 24 lots, 10 000 tantièmes. À l'AG, 6 200 tantièmes sont présents ou représentés. La résolution « ravalement avec ITE » recueille 4 700 voix pour, 1 100 contre, 400 abstentions.
Résultat : 4 700 < 5 001, la majorité absolue n'est pas atteinte. Le projet n'est pourtant pas perdu — c'est là qu'intervient l'article 25-1.
La passerelle de l'article 25-1 : le second vote qui sauve le projet
L'article 25-1 de la loi de 1965 est le mécanisme le plus utile — et le plus souvent oublié — du droit de la copropriété. Il fonctionne en deux temps.
Si la résolution obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (3 334 voix sur 10 000), la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l'article 24. Cette fois, seuls les votants comptent. Dans notre exemple, 4 700 pour contre 1 100 contre : la résolution passe sans avoir à reconvoquer une AG.
Ce second scrutin est un droit, pas une option laissée au président de séance. Si le syndic l'omet alors que le tiers est atteint, la décision de rejet est irrégulière et peut être contestée.
Si le projet recueille moins d'un tiers des voix, aucun second vote n'est possible dans la foulée. Le syndic peut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois ; celle-ci statuera alors à la majorité simple de l'article 24. Passé ce délai, il faut repartir de zéro à la majorité absolue.
Ce que la passerelle change pour un ravalement avec ITE
Les projets d'isolation par l'extérieur butent presque toujours sur le coût par lot. L'article 25-1 permet de faire aboutir un dossier porté par une minorité active, à condition de mobiliser un tiers des tantièmes — un objectif bien plus atteignable que 50 %. C'est l'argument principal en faveur d'un travail de conviction en amont : porte-à-porte, réunion d'information, envoi des devis avec la convocation. Le choix technique compte aussi : selon la configuration, une isolation par l'intérieur associée à un enduit de façade classique peut se révéler plus consensuelle et moins coûteuse à faire voter.
Préparer l'assemblée générale : ordre du jour, devis, documents
Un vote de ravalement se gagne avant l'AG. Le formalisme du décret du 17 mars 1967 encadre strictement ce qui doit figurer dans la convocation, et une pièce manquante suffit à faire annuler la résolution.
- Convocation : envoyée au moins 21 jours avant l'assemblée, par lettre recommandée, remise contre émargement ou notification électronique si le copropriétaire y a consenti.
- Devis : les conditions essentielles du ou des contrats proposés doivent être jointes. Pour les travaux au-delà du seuil fixé par l'AG, la mise en concurrence de plusieurs entreprises est obligatoire (article 21).
- Consultation du conseil syndical : obligatoire pour les marchés dépassant le montant voté par l'assemblée.
- Résolutions distinctes : le principe des travaux, le choix de l'entreprise, le financement et la mission de maîtrise d'œuvre doivent faire l'objet de résolutions séparées, chacune avec sa majorité.
- Vote par correspondance : le formulaire Cerfa n° 15778 doit être joint. Attention, si une résolution est amendée en séance, le copropriétaire ayant voté par correspondance est réputé défaillant.
Un copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour à tout moment, en la notifiant au syndic avant l'envoi de la convocation. C'est le levier à utiliser si le syndic traîne à mettre le ravalement au vote.
Faire voter la maîtrise d'œuvre séparément
Sur un chantier de façade dépassant 100 000 €, le recours à un architecte ou à un bureau d'études représente 6 à 12 % du montant des travaux. Faites-le voter lors d'une AG antérieure, avec un budget d'audit : vous arriverez à l'assemblée décisive avec un diagnostic, un descriptif technique et des devis comparables. Le taux d'approbation grimpe mécaniquement. Prévoyez aussi le calendrier : la saison de réalisation du ravalement conditionne la qualité de l'enduit et se planifie 6 à 9 mois à l'avance.
Budget, prix 2026 et financement du ravalement voté
Le montant décide souvent du vote. Voici les fourchettes constatées en 2026 sur des immeubles collectifs, échafaudage et protections comprises, hors maîtrise d'œuvre.
| Type d'intervention | Majorité applicable | Prix 2026 (€/m² de façade) | TVA | Aides mobilisables |
|---|---|---|---|---|
| Nettoyage haute pression + hydrofuge | Article 24 | 25 à 50 € | 10 % | Aucune |
| Peinture de façade à l'identique | Article 24 | 45 à 85 € | 10 % | Aucune |
| Enduit avec changement d'aspect ou de teinte | Article 25 (+ passerelle 25-1) | 70 à 125 € | 10 % | Aucune |
| Ravalement + isolation thermique par l'extérieur | Article 25 f) (+ passerelle 25-1) | 140 à 250 € | 5,5 % | MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, éco-PTZ collectif |
| Ravalement imposé par arrêté municipal | Article 25 e) (modalités uniquement) | Selon technique retenue | 10 % | Selon performance atteinte |
Pour un immeuble de 20 logements avec 900 m² de façade, comptez 70 000 à 110 000 € pour un ravalement classique, soit 3 500 à 5 500 € par lot pour un tantième moyen, et 130 000 à 220 000 € avec ITE.
Les aides mobilisables en 2026
- MaPrimeRénov' Copropriété : subvention versée au syndicat, calculée sur un plafond de 25 000 € de travaux par logement. Le taux s'échelonne d'environ 30 % à 45 % selon le gain énergétique atteint (seuils à 35 % et 50 % de gain), avec un bonus « sortie de passoire » de 10 % pour les immeubles quittant les étiquettes F ou G. Des primes individuelles complémentaires existent pour les ménages modestes (1 500 €) et très modestes (3 000 €).
- Éco-PTZ copropriétés : prêt collectif à taux zéro jusqu'à 30 000 € par logement, porté à 50 000 € pour une rénovation globale performante. Remboursement sur 15 à 20 ans.
- CEE : les Certificats d'économies d'énergie couvrent en général 5 à 15 % d'une opération d'ITE. Le devis doit être signé après l'émission de l'offre CEE.
- TVA à 5,5 % sur l'ensemble des travaux d'isolation et des travaux induits, contre 10 % pour un ravalement d'entretien.
- Entreprise RGE obligatoire pour toutes les aides publiques : vérifiez la qualification avant de faire voter le devis.
Le fonds de travaux, obligatoire depuis la loi ALUR, doit désormais représenter au minimum 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel de travaux (PPT) et 5 % du budget prévisionnel. Bien alimenté, il réduit l'appel de fonds exceptionnel et lève une bonne partie des objections en séance.
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Après le vote : notification, contestation, appels de fonds
La résolution adoptée, le syndic dispose d'un mois pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants. Cette notification déclenche le délai de contestation de deux mois prévu à l'article 42 de la loi de 1965.
Seuls les copropriétaires ayant voté contre ou absents non représentés peuvent agir devant le tribunal judiciaire. Ceux qui ont voté pour, ou se sont abstenus, sont irrecevables. Le recours ne suspend pas l'exécution des travaux, sauf référé.
Le calendrier réaliste
- Vote en AG (mois 0).
- Notification du PV et purge du délai de recours (mois 1 à 3).
- Signature du marché, dépôt de la déclaration préalable en mairie si l'aspect extérieur change — instruction d'un mois, deux en secteur protégé.
- Appels de fonds échelonnés selon l'échéancier voté, puis démarrage du chantier (mois 6 à 9).
Le vendeur d'un lot reste redevable des appels de fonds exigibles avant la vente, sauf convention contraire entre les parties : c'est un point à clarifier dans la promesse.
Un dernier réflexe utile : les propriétaires bailleurs peuvent imputer leur quote-part sur leurs revenus fonciers. Le mécanisme de déduction fiscale du ravalement de façade mérite d'être présenté en séance, il fait souvent basculer les voix des investisseurs. Pour les autres, le choix du revêtement — crépi, enduit ou peinture de façade — détermine autant le coût que la durée de vie : 10 à 15 ans pour une peinture, 20 à 30 ans pour un enduit hydraulique bien mis en œuvre.
Le vote du ravalement de façade en copropriété à la majorité de l'article 25 n'est donc pas un obstacle insurmontable : entre la passerelle de l'article 25-1, un dossier technique solide et un plan de financement chiffré, la plupart des projets aboutissent dès la première assemblée.
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Questions fréquentes
Un ravalement de façade se vote-t-il toujours à l'article 25 ?
Non. Un ravalement d'entretien à l'identique (nettoyage, reprise de fissures, peinture de même teinte) relève de l'article 24, à la majorité simple des votants. L'article 25 s'applique dès qu'il y a amélioration : isolation thermique par l'extérieur, changement d'aspect, ou fixation des modalités d'un ravalement rendu obligatoire par arrêté municipal.
Que se passe-t-il si la majorité absolue n'est pas atteinte ?
Si la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 impose un second vote immédiat, à la majorité simple de l'article 24. En dessous d'un tiers, le syndic peut convoquer une nouvelle assemblée dans les trois mois, qui statuera alors à la majorité de l'article 24.
L'abstention compte-t-elle comme un vote contre à l'article 25 ?
Dans les faits, oui. La majorité absolue se calcule sur la totalité des voix du syndicat, absents compris. Une abstention n'alimente pas le camp du « pour » et éloigne donc la résolution du seuil des 50 % des tantièmes.
Combien coûte un ravalement de façade en copropriété en 2026 ?
Comptez 45 à 85 €/m² pour une peinture de façade, 70 à 125 €/m² pour un enduit, et 140 à 250 €/m² pour un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, échafaudage inclus. Sur un immeuble de 20 logements et 900 m² de façade, cela représente 70 000 à 220 000 € selon la solution retenue.
Puis-je contester un vote de ravalement auquel je me suis opposé ?
Oui, si vous avez voté contre ou étiez absent non représenté. Vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ayant voté pour ou s'étant abstenus ne peuvent pas agir.